O planejamento começa antes do plantio

A reforma tributária trouxe novas regras para operações com imóveis. Entre elas está o redutor de ajuste, mecanismo que permite deduzir determinado valor da base de cálculo do IBS e da CBS em uma futura alienação do imóvel realizada por contribuinte sujeito ao regime regular desses tributos.

A data de 31 de dezembro de 2026 ganhou destaque porque a lei usa essa referência para definir o valor inicial do redutor aplicável a imóveis que já pertençam ao contribuinte naquela data. A proximidade do marco, somada à publicação da LC 227/2026 e dos regulamentos do IBS e da CBS, ampliou o interesse pelo tema.

Para produtores rurais e empresas do agronegócio, a questão não se resume a decidir se um imóvel deve ser colocado em uma holding. É necessário identificar quem será o contribuinte, qual é o regime tributário aplicável e quais consequências uma eventual transferência pode produzir.

Como funciona o redutor de ajuste de imóveis

A LC 214/2025 prevê que, a partir de 2027, será vinculado um redutor de ajuste a cada imóvel de propriedade de contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS (art. 257). O redutor é usado exclusivamente para diminuir a base de cálculo na alienação do imóvel realizada por contribuinte desse regime.

Na prática, o redutor não corresponde a uma isenção automática, nem significa que todo o valor de valorização do imóvel ficará fora da tributação. Ele é deduzido da base de cálculo da operação de alienação. O valor de IBS e CBS a pagar dependerá também das alíquotas — que, nas operações com bens imóveis, são reduzidas em 50% (art. 261) — e das demais regras aplicáveis ao caso.

Imóveis pertencentes ao contribuinte em 31 de dezembro de 2026

Para o imóvel que já pertencer ao contribuinte sujeito ao regime regular em 31/12/2026, o valor inicial do redutor poderá corresponder (art. 258, I):

• ao valor de aquisição atualizado; ou
• por opção do contribuinte, ao valor de referência do imóvel.

A lei prevê a atualização dos valores de aquisição até a data-base. O regulamento detalha os índices aplicáveis, inclusive para aquisições anteriores a 1980.

O valor de referência será apurado pelas administrações tributárias conforme metodologia própria. A regulamentação prevê a consideração de diferentes fontes, como cadastros imobiliários, dados de mercado, informações de IPTU, ITBI, ITCMD e ITR, registros imobiliários e outros elementos. O valor deverá ser disponibilizado no Sinter e poderá ser impugnado pelo contribuinte mediante procedimento próprio, com documentos que fundamentem a contestação — por exemplo, laudos ou pareceres de avaliação.

Se o valor de referência não estiver disponível em 31/12/2026, o regulamento da CBS admite, nas condições que estabelece, o cálculo do redutor com base em estimativa de valor de mercado do imóvel (Decreto nº 12.955/2026, art. 375, § 2º).

O que a LC 227/2026 alterou

A LC 227, de 13 de janeiro de 2026, alterou dispositivos da LC 214. No art. 258, entre outros ajustes, especificou a regra para imóveis em construção e diferenciou imóveis adquiridos a partir de 2027 conforme a situação tributária do alienante.

Para imóveis adquiridos depois de 1º de janeiro de 2027 de pessoa que não seja contribuinte do regime regular, o redutor inicial corresponde ao valor de aquisição. Se o imóvel for adquirido de contribuinte do regime regular, a legislação prevê a manutenção do redutor ainda não utilizado, sem prejuízo do tratamento dos créditos de IBS e CBS na operação (art. 258, § 10). Portanto, não é correto resumir a regra posterior a 2026 dizendo que, em qualquer aquisição, o redutor será simplesmente o valor de aquisição.

A regulamentação também prevê que, em determinadas situações, podem ser incorporados ao redutor valores de ITBI, laudêmio e contrapartidas urbanísticas e ambientais, observados os requisitos legais e a efetiva comprovação dos pagamentos (art. 258, § 6º).

O que dizem os regulamentos do IBS e da CBS

A Resolução CGIBS nº 6, de 30 de abril de 2026, regulamenta o IBS. O Decreto nº 12.955, de 29 de abril de 2026, regulamenta a CBS. Ambos detalham o funcionamento do valor de referência e do redutor de ajuste, com regras correspondentes para cada tributo. As disposições sobre imóveis indicadas nos regulamentos produzem efeitos a partir de 1º de janeiro de 2027.

Esses atos também detalham como o redutor acompanha a reorganização física de imóveis: na fusão ou unificação, os valores são somados; na divisão, o redutor é distribuído conforme o valor de mercado ou, quando não for possível identificá-lo, segundo a área e a fração ideal, observadas as regras regulamentares.

Quem é contribuinte: o ponto de partida para o produtor rural

O redutor só se aplica a contribuinte do regime regular. Por isso, a primeira pergunta é se o titular do imóvel se enquadra nesse regime.

Pela LC 214/2025, o produtor rural, pessoa física ou jurídica, que auferir receita inferior a R$ 3.600.000,00 no ano-calendário não é considerado contribuinte do IBS e da CBS (art. 164). Esse limite é atualizado anualmente pelo IPCA (art. 167), e o produtor abaixo dele pode optar pelo regime regular (art. 165).

Se o produtor tiver participação em outras pessoas jurídicas que desenvolvam atividade agropecuária, considera-se a soma das receitas de todas as pessoas vinculadas (art. 164, § 6º). Esse ponto é especialmente relevante para quem estuda a criação de uma holding.

Holding rural e registro do imóvel

A legislação não determina que todo imóvel esteja em uma holding em 31/12/2026. O critério legal é a propriedade do imóvel por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS naquela data. Pessoas físicas também podem ser enquadradas nesse regime em determinadas situações previstas na LC 214 (art. 251), inclusive conforme o volume e as características das operações imobiliárias. Por isso, a análise não deve partir da premissa de que apenas uma pessoa jurídica terá acesso ao redutor.

Se houver intenção de transferir o imóvel para uma empresa, a situação registral deve ser examinada. O Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária entre vivos se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245). Assim, a assinatura de um contrato social, isoladamente, não substitui a efetivação do registro na matrícula.

Isso não significa que a transferência para uma holding seja sempre conveniente. Cada operação precisa ser avaliada considerando seus efeitos tributários, registrais, societários e patrimoniais, inclusive custos e eventuais repercussões em outros tributos.

Aplicação prática para o produtor rural

Para famílias rurais e empresas do agronegócio, o tema pode afetar imóveis mantidos como patrimônio, áreas destinadas à expansão da atividade, propriedades arrendadas e bens que possam ser vendidos ou reorganizados nos próximos anos.

Uma análise pode começar pela identificação de quem consta como titular de cada imóvel, da data e do valor de aquisição e da documentação disponível sobre custos e benfeitorias. Em seguida, é importante verificar se o titular está ou poderá estar sujeito ao regime regular e comparar, quando cabível, o valor de aquisição atualizado com o valor de referência.

Se estiver em estudo a transferência de um imóvel para uma holding, é recomendável simular os efeitos da operação antes de formalizá-la. A escolha da estrutura patrimonial deve considerar o conjunto da situação, e não somente a possibilidade de utilizar uma alternativa de cálculo do redutor.

Pontos de atenção

• O redutor de ajuste é aplicável à base de cálculo da alienação, nos termos da legislação.
• A data de 31/12/2026 é relevante para determinar o valor inicial do redutor de imóveis que já pertençam ao contribuinte sujeito ao regime regular.
• A lei prevê a opção entre valor de aquisição atualizado e valor de referência para essa situação.
• O produtor rural com receita anual inferior a R$ 3,6 milhões, em regra, não é contribuinte do IBS e da CBS, salvo opção pelo regime regular.
• A regra não impõe a transferência de imóveis para holdings.
• A pessoa física pode ser contribuinte do regime regular em hipóteses definidas na LC 214/2025.
• A transferência da propriedade imobiliária depende do registro do título na matrícula.
• O valor de referência poderá ser contestado pelo procedimento previsto, com fundamentação e documentação técnica.
• As consequências de uma transferência para holding devem ser avaliadas no caso concreto, em conjunto com seus efeitos tributários, societários e patrimoniais.

Conclusão

O redutor de ajuste acrescenta uma variável importante ao planejamento patrimonial de imóveis rurais. A data de 31 de dezembro de 2026 merece atenção, mas seus efeitos dependem da condição do contribuinte, da titularidade do imóvel, da documentação e da operação futura. Uma análise individualizada ajuda a comparar alternativas com segurança, sem transformar o prazo em uma recomendação automática de transferência patrimonial.

O Brzezinski Advogados acompanha de perto mercado e legislação para que o produtor rural decida com segurança. Sob a liderança de João Paulo Brzezinski, o escritório está à disposição para esclarecer dúvidas e construir estratégias coerentes com a realidade do campo.

Base legal

Código Civil, art. 1.245

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Lei Complementar nº 214/2025, arts. 164, 165, 167, 251, 257, 258 e 261

Lei Complementar nº 227/2026

Decreto nº 12.955/2026 (regulamento da CBS)

Resolução CGIBS nº 6/2026 (regulamento do IBS)

👨🏻‍⚖️ Artigo escrito por João Paulo Brzezinski da Cunha
João Paulo Brzezinski é doutor e mestre em Direito, advogado com atuação voltada ao agronegócio, Direito Agrário, Tributário e estratégia jurídica empresarial. Atua há mais de duas décadas na prevenção e solução de questões jurídicas relacionadas ao setor produtivo.
OAB/GO 17.208 – www.jpb.adv.br