A Constituição prevê imunidade de ITBI para a transmissão de imóveis em realização de capital social. Quando a empresa exerce atividade imobiliária preponderante, o alcance dessa proteção ainda depende da conclusão do Tema 1.348 pelo Supremo Tribunal Federal.

A constituição de uma holding familiar ou patrimonial costuma reunir objetivos de organização, governança e sucessão. No setor rural, essa estrutura pode facilitar a administração de fazendas, participações societárias e outros ativos da família. A transferência de imóveis para a pessoa jurídica, entretanto, exige análise tributária prévia, especialmente quanto ao Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI.

O ponto central não é simplesmente saber se existe uma holding. É necessário identificar a natureza jurídica da transferência, o valor efetivamente destinado ao capital social, a atividade desenvolvida pela empresa e a documentação que demonstra a realidade da operação.

A regra constitucional da imunidade

O art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal estabelece que o ITBI não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. O dispositivo também contempla transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica e, em sua parte final, prevê ressalva quando a atividade preponderante da adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, a locação de imóveis ou o arrendamento mercantil.

A controvérsia está no alcance dessa ressalva. Para uma corrente, a limitação vinculada à atividade imobiliária alcança também a integralização de capital. Para outra, a Constituição estabeleceu uma hipótese autônoma para a realização de capital, de modo que a atividade preponderante da empresa não seria suficiente, por si só, para afastar a imunidade.

O tratamento previsto no Código Tributário Nacional

Os arts. 36 e 37 do Código Tributário Nacional disciplinam a incorporação de bens ao patrimônio da pessoa jurídica e a atividade imobiliária preponderante. Segundo o art. 37, essa preponderância se caracteriza, em regra, quando mais de 50% da receita operacional da adquirente, nos dois anos anteriores e nos dois anos posteriores à aquisição, decorrer das operações imobiliárias previstas na lei.

Se a empresa iniciar suas atividades depois da aquisição, ou menos de dois anos antes dela, o CTN determina que a apuração considere os três primeiros anos seguintes à aquisição. Verificada a preponderância, o imposto torna-se devido nos termos da lei vigente na data da operação. A compatibilidade dessa restrição com a primeira hipótese do art. 156, § 2º, I, da Constituição é precisamente um dos pontos submetidos ao STF.

O que o Tema 796 já decidiu

No julgamento do RE 796.376, com repercussão geral, o STF fixou o Tema 796: a imunidade do ITBI não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.

Esse precedente resolve a questão do valor protegido pela imunidade. Se apenas parte do valor do imóvel for destinada à integralização do capital e outra parcela tiver destinação contábil ou societária diversa, o excedente não estará abrangido pela tese fixada. O Tema 796, contudo, não encerrou de forma vinculante a controvérsia específica sobre a atividade imobiliária preponderante. Essa matéria é objeto do Tema 1.348.

O que está em julgamento no Tema 1348

No RE 1.495.108, o STF analisa se a imunidade de ITBI na integralização de capital também se aplica quando a pessoa jurídica adquirente exerce preponderantemente compra e venda ou locação de imóveis. O recurso tem repercussão geral reconhecida e sua conclusão orientará os demais processos que discutem a mesma questão.

Na sessão de 16 de setembro de 2026, cinco ministros acompanharam o entendimento de que a imunidade é aplicável independentemente da atividade imobiliária, limitada ao valor do capital efetivamente integralizado e ressalvada a possibilidade de o fisco municipal demonstrar simulação ou fraude à lei. Dois ministros votaram pela incidência do ITBI quando a adquirente tiver atividade imobiliária preponderante.

O julgamento foi suspenso por pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes. Até a atualização deste artigo, não havia tese definitiva aprovada no Tema 1.348. O placar parcial indica uma orientação relevante, mas ainda não equivale a precedente concluído e não autoriza tratar a imunidade como automática para todas as holdings.

Temas 796 e 1348 tratam de questões diferentes

Impactos para holdings familiares e patrimônio rural

Para famílias empresárias e produtores rurais, o debate possui efeito econômico direto. Dependendo do valor e da localização dos imóveis, a cobrança do ITBI pode alterar de forma significativa o custo da reorganização patrimonial. Isso não significa, porém, que a constituição de uma holding deva ser orientada apenas pela expectativa de economia tributária.

A estrutura societária precisa corresponder à finalidade econômica e familiar pretendida. O contrato social deve indicar de forma coerente o capital subscrito, os bens utilizados em sua integralização e o valor atribuído a cada imóvel. Também devem ser considerados os efeitos sucessórios, a governança, a administração dos bens, a tributação das receitas e as obrigações registrais.

A transferência da propriedade imobiliária somente se completa com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Nas sociedades empresárias, o art. 64 da Lei nº 8.934/1994 reconhece a certidão do ato constitutivo ou de sua alteração, arquivada na Junta Comercial, como documento hábil para a transferência dos bens destinados à formação ou ao aumento do capital.

Pontos de atenção antes da transferência

• Confirmar se o imóvel será efetivamente destinado à integralização do capital social, com correspondência entre o ato societário, a contabilidade e o registro imobiliário.
• Comparar o valor atribuído ao bem com o montante do capital a ser integralizado, pois o Tema 796 exclui da imunidade a parcela excedente.
• Examinar o objeto social e a origem das receitas da empresa à luz dos critérios de atividade preponderante previstos no CTN.
• Verificar a legislação e o procedimento administrativo do município em que o imóvel está situado, inclusive os documentos exigidos para o reconhecimento da imunidade.
• Avaliar o planejamento patrimonial de forma integrada, considerando efeitos societários, registrais, sucessórios e tributários.
• Preservar documentos que comprovem a substância e a finalidade da operação, especialmente diante da ressalva relacionada a eventual simulação ou fraude.

Segurança jurídica depende da operação concreta

A Constituição oferece fundamento relevante para a imunidade de ITBI na realização de capital. O Tema 796 já definiu seu limite econômico, enquanto o Tema 1.348 deverá esclarecer se a atividade imobiliária preponderante afasta ou não essa proteção. Enquanto o julgamento não for concluído, decisões administrativas e judiciais podem seguir entendimentos diferentes.

Por essa razão, a análise mais segura parte dos documentos, dos valores e da finalidade real da estrutura. Uma holding bem organizada não nasce apenas da abertura de uma empresa. Ela resulta da compatibilidade entre a estratégia familiar, a forma societária escolhida e o tratamento jurídico aplicável ao patrimônio que será transferido.

O Brezinski Advogados acompanha de perto mercado e legislação para que o produtor rural decida com segurança. Sob a liderança de João Paulo Brzezinski, o escritório está à disposição para esclarecer dúvidas e construir estratégias coerentes com a realidade do campo.

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👨🏻‍⚖️ Artigo escrito por João Paulo Brzezinski da Cunha
João Paulo Brzezinski é doutor e mestre em Direito, advogado com atuação voltada ao agronegócio, Direito Agrário, Tributário e estratégia jurídica empresarial. Atua há mais de duas décadas na prevenção e solução de questões jurídicas relacionadas ao setor produtivo.
OAB/GO 17.208 – www.jpb.adv.br